Esame da DDI 1^ prova | ISVIM Italia

ESAME DA DDI PROFESSIONISTA 1^ PROVA

Questionario con n. 30 domande a scelta multipla (multiple choice question) relativi a tutte le aree della Duediligence immobiliare esaminate nella Masterclass di preparazione.
Il questionario prevede tre soluzioni prospettate per ogni domanda con la possibilità di selezionare una sola opzione (prevede un'unica risposta corretta).
I quesiti previsti sono 30 e la prova d'esame s'intende superata rispondendo ad almeno 18 domande correttamente.

1 / 30

1. Quale tra questi edifici può presentare un maggiore rischio Radon?

Quello edificato sopra a una roccia

Quello edificato vicino a un corso d'acqua

Quello edificato su un piano porticato

2 / 30

2. Qual è la differenza tra l'imposta patrimoniale e l'imposta reddituale legata agli immobili

L'imposta patrimoniale è direttamente legata al valore reale del bene, mentre l'imposta reddituale è legata al reddito che produce il bene

L'imposta patrimoniale è direttamente legata al valore fiscale del bene, mentre l'imposta reddituale è legata al reddito che produce il bene

L'imposta reddituale si applica a una porzione del valore patrimoniale, mentre l'imposta patrimoniale si applica all'intero valore del patrimonio

3 / 30

3. Che differenza c'è tra un ingegnere che esegue e presenta un progetto strutturale di un edificio e un duediligencer che esegue la verifica strutturale di un edificio dal punto di vista della correttezza progettuale?

Non c'è alcuna differenza posto che entrambe le prestazioni sono rivolte allo stesso edifico e vanno eseguiti con l'uso della scienza e della tecnica delle costruzioni riferita al momento in cui l'edificio è stato progettato.

Nella due diligence strutturale si dà sempre per corretta la progettazione delle strutture eseguita dall'ingegnere progettista

L'ingegnere elabora un documento che certifica come andrà eseguita la struttura di sostegno di un edificio il due diligencer verificherà (o farà verificare se in outsocurcing) semplicemente che la progettazione alla quale si è fatto riferimento nell'edificazione è stata correttamente eseguita e pertanto non presenta rischi nell'investirci sopra.

4 / 30

4. Cosa succede ai fini della trasformabilità se un bene è privo di agibilità ed è stato realizzato prima del 30 giugno del 2023?

Non accade nulla perchè l'obbligo dell'agibilità è stato introdotto con il DPR 380/2001 che è entrato in vigore per la prima volta il 30 giugno del 2003

Ai fini della trasformabilità del bene se questo è privo di agibilità occorre verificare se possiede le caratteristiche per chiederla in maniera postuma, diversamente senza agibilità non potrebbe chiedere modifiche sul bene

Ai fini della trasformabilità del bene se questo è privo di agibilità e non possiede le caratteristiche per chiederla basterà rilasciare una deroga specifica al venditore per evitare l'aliud pro alio

5 / 30

5. Qual è la differenza tra agibilità formale e agibilità sostanziale

L'agibilità formale si ha quando il bene immobiliare ha tutte le caratteristiche igienico-sanitarie in regola per chiedere l'agibilità, l'agibilità sostanziale si ha quando il bene possiede un titolo in base al quale il bene è stato dichiarato agibile

L'agibilità sostanziale si ha quando il bene immobiliare ha tutte le caratteristiche igienico-sanitarie in regola per chiedere l'agibilità, l'agibilità formale si ha quando il bene possiede un titolo in base al quale il bene è stato dichiarato agibile

In realtà significano la medesima cosa

6 / 30

6. Se il notaio rogante di una compravendita di un immobile non provvede alla tempestiva trascrizione dell'atto di compravendita e nel frattempo un creditore fa trascrivere sullo stesso bene un pignoramento prima della predetta trascrizione, cosa accade al bene?

Non accade nulla, perché il conservatore dell'ufficio dei registri immobiliari non accettarà la trascrizione del pignoramento o comunque l'annullerà con la presa visione dell'atto notarile antecedentemente sottoscritto

L'atto notarile non sarà trascrivibile perché il pignoramento spoglia il venditore del possesso del bene e della possibilità di redigere atti di compravendita; per cui il bene rimane in capo al venditore con sopra il pignoramento

L'atto notarile sarà trascrivibile solo nel caso in cui il notaio abbia già provveduto alla registrazione dell'atto pubblico

7 / 30

7. Quando l'acquirente è obbligato al pagamento delle spese condominiali straordinarie approvate in un esercizio precedente e non ancora realizzate?

L'acquirente è obbligato al pagamento delle spese condominiali straordinarie approvate in un esercizio precedente e non ancora realizzate se le opere hanno inizio dopo la data della trascrizione del rogito

L'acquirente è obbligato al pagamento delle spese condominiali straordinarie approvate in un esercizio precedente e non ancora realizzate solamente in maniera solidale col venditore se la delibera delle stesse opere è stata approvata nell'anno condominiale in corso o in quello precedente

L'acquirente è non è mai obbligato al pagamento delle spese condominiali straordinarie approvate in un esercizio precedente perchè il soggetto tenuto al pagamento è il condomino al momento dell'approvazione della delibera assembleare

8 / 30

8. Quando l'acquirente è obbligato al pagamento delle spese condominiali ordinarie pregresse non saldate dal venditore?

L'acquirente è obbligato al pagamento in maniera solidale con il venditore nel caso vi sia pendenza di spese ordinarie pregresse per l'anno condominiale in corso e per quello precedente

L'acquirente è obbligato al pagamento in maniera solidale con il venditore nel caso vi sia pendenza di spese ordinarie pregresse per l'anno solare in corso e per quello precedente

L'acquirente non mai è obbligato al pagamento delle spese ordinarie pregresse pendenti poiché i debiti non transitano dal venditore all'acquirente

9 / 30

9. Cosa accade nel caso di venditore di un bene immobiliare sia coniugato dal 1° luglio del 1974, ma per lo stesso non siamo in grado di reperire un documento che evidenzi il regime patrimoniale, nemmeno attraverso l'atto di matrimonio?

Posta la situazione coniugale del venditore, il coniuge è da intendersi quale comproprietario giacché sino al 20 settembre del 1975 il regime patrimoniale tacito era quello della comunione dei beni per cui deve partecipare alla vendita

Posta la situazione coniugale del venditore, il coniuge non è da intendersi quale comproprietario giacché sino al 20 settembre del 1975 il regime patrimoniale tacito era quello della separazione dei beni

Posta la situazione coniugale del venditore, il coniuge è da intendersi quale comproprietario giacché sino al 20 settembre del 1975 il regime patrimoniale tacito era quello della comunione dei beni , ma non è necessario che egli partecipi alla vendita

10 / 30

10. Nella Due Diligence Immobiliare quale utilità può avere fare delle analisi relative alla qualità del bene oggetto di studio?

Capire se il bene ha delle condizioni di regolarità dal punto di vista funzionale e strutturale

Capire quale rapporto ci può essere tra lo stato attuale del bene e le esigenze dell'investitore nel realizzare il suo progetto di investimento

Non si evidenzia alcuna utilità pratica

11 / 30

11. Nel caso di compravendita di due alloggi che risultino a catasto come un unico appartamento di 200 metri quadrati cosa può accadere al rogito eseguito in queste condizioni?

L'atto è nullo per mancanza oggettiva e soggettiva della conformità catastale

L'atto è comunque valido se un unico soggetto acquista entrambi gli alloggi e poi esegue lui il frazionamento

L'atto è comuqnue valido perchè il catasto ha soltanto valore fiscale e può essere normalizzato anche in seguito

12 / 30

12. Se una villa unifamiliare è stata realizzata il 1° ottobre del 1951, al di fuori del centro urbano in un comune dotato di Piano Regolatore Generale PRG, come andrà considerata ai fini della sua regolarità?

La legge 1150 introduce l'obbligo di titolo solo per i beni posti nel centro abitato. mentre esclude quelli situati nelle zone di espansione, per cui il bene è regolare

Per i beni edficati prima del 1° settembre 1967 è sufficiente dichiarare tale circostanza nell'atto di compravendita da parte del venditore in autodichiarazione, per cui il bene è sicuramente trasferibile e anche regolare

I beni edficati dopo il 1 agosto 1942 in centri dotati di piano regolatore devono essere dotati di titolo edilizio per cui per la "trasferibilità" sicuramente non serve nulla, ma ai fini della sua "regolarità" è necessario procedere con la sanatoria

13 / 30

13. È stata venduta una villetta unifamiliare di 48 metri quadrati di superficie utile senza l'allegazione dell'Attestato di Prestazione Energetica (APE), qual è la sanzione minima a cui andrà incontro il venditore?

Il venditore non andrà incontro ad alcuna sanzione

Il venditore andrà incontro alla sanzione minima di € 3.000

Il venditore e il compratore andranno entrambi incontro alla sanzione minima di € 3.000

14 / 30

14. Se un impianto elettrico è stato realizzato, desumendolo dai prodotti utilizzati e dall'età dell'edificio, nel 1982 ed è sprovvisto di dichiarazione di conformità dell'impianto come si può normalizzare la situazione?

Essendo sicuramente antecedente al DM 37/2008 non è necessario alcun documento di certificazione o di rispondenza per cui la situazione è da ritenersi già normalizzata

Essendo sicuramente antecedente al DM 37/2008 e non essendovi la certificazione è necessaria la dichiarazione di rispondenza

È necessaria una dichiarazione in autocertificazione del proprietario che l'impianto è stato adeguato alle norme di sicurezza minime previste dalla Legge 46/1990

15 / 30

15. Se un alloggio viene venduto con una causa pendente del condominio verso terzi, in caso di soccombenza dello stesso, chi sarà tenuto al pagamento della quota di spese legali gravanti sull'alloggio venduto?

Il vecchio condomino perché i debiti di questo non possono transitare sul nuovo condomino non avendo questo mai assunto tale obbligazione potendo egli chiamarsi fuori dalla causa

Il nuovo condomino (con possibilità di rivalsa sul vecchio) poiché l'amministratore per recuperare le spese legali dovrà presentare specifico bilancio condominiale e in questo non potrà che inserire il nuovo condomino

Il nuovo condomino purché si tratti di una causa che abbia avuto inizio (data della prima udienza) nell'anno condominiale in corso o in quello precedente, diversamente paga il vecchio

16 / 30

16. Se un bene è identificato nei Registri Immobiliari al Foglio 56 Particella 233 Subalterno 6, mentre a Catasto lo stesso bene è identifcato nel Comune di Roma al Foglio 56 Particella 238 Subalterno 6.
Qual è il dato che considero più attendibile per identificare il bene?

Sicuramente i Registri Immobiliari perchè hanno valore certificatorio, quindi, il dato: Foglio 56 Particella 233 Subalterno 6

Sicuramente il Catasto perchè definisce univocamente sul territorio il bene, quindi, il dato: Foglio 56 Particella 233 Subalterno 8

Si considera il dato catastale purché i confini descritti nell'atto notarile coincidano con quelli rilevati nella mappa catastale rispetto al bene

17 / 30

17. Come si riesce a individuare con certezza la presenza di una servitù di passaggio su un bene?

E' sufficiente, per verificare non vi sia servitù di passaggio, che sull'atto di provenienza del bene non sia citata l'esistenza della servitù

E' sufficiente fare una visura ipotecaria all'Ufficio dei Registri Immobiliari per verificare non vi sia servitù di passaggio

E' sufficiente fare una visura ipotecaria all'Ufficio dei Registri Immobiliari per verificare non vi sia servitù di passaggio e nel contempo controllare che sull'atto di provenienza del bene non venga rilevata l'esitenza della servitù

18 / 30

18. Se al piano terra di un edificio abbiamo un bene che da titolo risuta destinato a "magazzino" e questo viene utilizzato nella realtà come "abitazione", quali accorgimenti occorre adottare in sede di un'eventuale acqusizione del bene, da parte del nostro committente, quale alloggio per civile abitazione?

Al momento dell'acquisizione nessuna perché l'atto di comprevendita è comunque valido per il nostro committente e poi, deciderà lui il da farsi

Chiedere al venditore di normalizzare la situazione domandando la modifica della destinazione d'uso e così rendendo questa coerente con quella per la quale il bene viene acquisito

Acquistare il bene comunque come civile abitazione (dichiarando in atto che si tratta di magazzino) e poi suggerire al committente di procedere con la pratica di variazione della destinazione d'uso

19 / 30

19. Un alloggio di metri quadrati 60 appartenente a un edificio (posto in un comune non montano) la cui data di fine lavori risale il 1° gennaio del 1930 presenta un'altezza interna dei vani di m 2,5 è trasformabile?

Sì, il bene è stato edificato in un periodo in cui non esisteva ancora nè il concetto di abitabilità e nè quello di agibilità

Sì, attraverso il salvacasa, oggi si può condonare qualsiasi situazione irregolare

No, il bene per essere trasformabile deve avere un'agibilità sostanziale al momento dell'istanza di trasformazione

20 / 30

20. Quale documento devo estrarre dai database disponibili per avere la certezza della titolarità del diritto su un immobile da parte di un soggetto venditore?

Un certificato catastale aggiornato, vale a dire emesso non oltre 90 giorni dalla stesura della due diligence immobiliare

Una visura catastale aggiornata

Ispezione ipotecaria delle formalità rilevando il nominativo del soggetto con l'ultima trascrizione "a favore" in ordine cronologico

21 / 30

21. Qual è la differenza sostanziale tra una prestazione relativa a un qualsiasi argomento della due diligence immobiliare eseguita all'interno di una professione organizzata e la prestazione relativa allo stesso tema eseguita quale duediligencer?

Non esiste alcuna differenza, tant'è che il professionista nei temi di sua competenza è perfettamente intercambiabile con il duediligencer

Nella professione organizzata si affronta il tema per accertare e certificare qualcosa, nell'ambito della duediligencer il tema si affronta con spirito cautelativo di tutela del cliente rispetto ai rischi e opportunità dell'investimento

Esiste una fondamentale differenza data dal fatto che il professionista è abilitato a eseguire prestazioni di due diligence immobiliare di qualsiasi tematica essendo iscirtto a un albo professionale

22 / 30

22. Qual è la fase iniziale di ogni processo di indagine nella Due Diligence Immobiliare?

La raccolta documentale

Il sopralluogo iniziale

L'analisi dei dati previamente raccolti

23 / 30

23. Se la Due Diligence Immobiliare è una valutazione dei rischi e delle opportunità legate a un progetto di investimento su un immobile, perché l'analisi delle opportunità è raramente commissionata?

Perchè le opportunità legate a un immobile hanno poca rilevanza nelle scelte legate alla sua acquisizione

Perché le opportunità sono generalmente già valutate dall'investitore il quale ritiene di avere più consocenza del proprio investimento da questo punto di vista

Pèrchè la valutazione delle opportunità non fa parte delle analisi della due diligence immobiliare

24 / 30

24. Esistono norme di unficazione del processo corretto della Due Diligence Immobiliare?

Esiste la norma UNI 11588:2016 sulle valutazioni immobiliari al cui interno è ricompresa anche la due diligence immobiliare

A livello di UNI non esiste nulla, ma esiste una norma in itinere dell'ISVIM la UNISVIM:DDI:2025 che sopperisce alla mancanza UNI

Esistono le linee guida dell'ABI al cui interno sono date delle indicazioni di sviluppo della due diligence immobiliare

25 / 30

25. È possibile che uno specifico professionista (architetto, avvocato, commercialista ecc.) molto preparato nella sua materia e con notevole esperienza possa condurre una due diligence completa da solo?

No, perchè si tratta di esercizio abusivo delle professioni altrui

Sì, purché abbia effettivamente le competenze

Sì, purché abbia il buon senso di farsi coadiuvare in outsourcing per le materie non di sua stretta competenza

26 / 30

26. Quale tra questi esiti della Due DiIligence Immobiliare non è rilevante e, quindi, non viene considerato come facente parte della materia?

Trasferibilità

Permutabilità

Trasformabilità

27 / 30

27. Indica tra le gerarchizzazioni elencate qual è quella riferita correttamente alla Due Diligence Immobiliare

Aree - Settori - Argomenti - Caratteristiche

Settori - Argomenti - Aree - Analisi

Settori - Argomenti - Caratteristiche - Aree

28 / 30

28. Per le prestazioni di due diligence immobiliare eseguite da un professionista con finalità esclusivamente cautelative del committente - e non certificatorie - che non siano del suo campo di interesse professionale, cosa è consigliabile egli premetta nella relazione di due diligence

Che le prestazioni non di stretta competenza professionale eseguite sono svolte in qualità di iscritto a un'associazione che regola l'attività ai sensi della legge 4 del 2013

Non è necessario premetta alcunché

Che le prestazioni non di stretta competenza professionale sono comunque eseguite in qualità di iscritto a un ordine professionale

29 / 30

29. La prestazione professionale eseguita da un professionista invadendo le competenze specifiche di altro ordine professionale cosa rischia?

Se si tratta di una prestazione di due dligence immobiliare, quindi, cautelativa su qualsiasi argomento trattato non implica nessuna conseguenza

Non implica nessun rischio perchè ogni prestazione all'interno della Due Dilignece immobiliare puà essere certificatoria e, quindi, scavalca il concetto di prestazione esclusiva di un ordine

Non implica nessun rischio se il professionista è iscritto a un'associazione che regola la professione di duediligencer quale attività non organizzata in ordini o collegi

30 / 30

30. Quale tra questi documenti non fa parte del fascicolo della Due Diligenece

L'executive Summary

Il fascicolo delle indagini eseguite

La relazione di DDI

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